O produtor que pretende plantar a safra 2026/27 em terra arrendada precisa verificar quem realmente tem o direito de oferecer a área. Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mostrou que o contrato pode ser encerrado antes do prazo quando o arrendador perde judicialmente a propriedade do imóvel.

A decisão ganha importância no momento em que agricultores compram sementes, fertilizantes e defensivos, contratam crédito e iniciam o plantio da soja, do milho, do arroz e de outras culturas de verão. Se houver uma disputa anterior sobre a propriedade, o contrato assinado com quem perdeu a terra não obriga o verdadeiro dono a manter o produtor na área.

O entendimento foi firmado pela Terceira Turma no julgamento do Recurso Especial 2.187.412, originário de Mato Grosso. O caso envolvia contratos de arrendamento assinados em 2012 e 2013 e prorrogados posteriormente até 2030.

O arrendatário sustentou que, quando os negócios foram firmados, não havia nas matrículas qualquer averbação informando a existência de ações judiciais sobre os imóveis. Mesmo assim, uma decisão posterior reconheceu o direito de propriedade de um espólio sobre parte das áreas arrendadas.

O mandado de imissão na posse foi cumprido em 2021. O produtor tentou permanecer nos imóveis até 2030, prazo previsto nos contratos, alegando que havia agido de boa-fé e que não participara da ação na qual a propriedade fora discutida.

O Superior Tribunal de Justiça negou o pedido. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, a perda do imóvel pelo arrendador extingue o contrato. O proprietário reconhecido pela Justiça não precisa assumir uma obrigação que nunca contratou.

A situação é diferente da venda da fazenda. Quando um imóvel rural arrendado é vendido, o Estatuto da Terra determina que o comprador assuma os direitos e as obrigações do contrato em vigor. Essa proteção não foi estendida pelo tribunal à hipótese em que alguém perde a propriedade em uma ação judicial.

Na prática, o contrato pode estar assinado, ter prazo longo e estabelecer todas as condições de pagamento, mas deixa de produzir efeitos se a pessoa que arrendou a terra perde o direito sobre o imóvel. Nem mesmo a boa-fé do agricultor garante sua permanência até o encerramento originalmente combinado.

A decisão não significa que o produtor tenha de abandonar uma lavoura pronta para ser colhida. O Decreto nº 59.566, que regulamenta o Estatuto da Terra, assegura ao arrendatário o direito de permanecer na área até a conclusão dos trabalhos necessários à colheita quando ocorre a extinção do direito do arrendador.

Essa garantia protege a cultura já implantada, mas não mantém o contrato pelo restante do prazo. Também não autoriza o produtor a descumprir, por conta própria, uma ordem de entrega da posse. Se houver determinação judicial, será necessário informar a existência da lavoura e pedir formalmente o período indispensável para concluir a colheita.

A proteção também não equivale a uma autorização para iniciar uma nova safra. Se o produtor descobre a disputa antes do plantio, investir na formação da lavoura pode aumentar um prejuízo que depois terá de ser discutido judicialmente.

O julgamento não concedeu indenização automática pelos investimentos realizados. Eventual ressarcimento deverá ser cobrado em ação própria e dependerá do contrato, da conduta do arrendador e da comprovação das perdas. O verdadeiro proprietário não assume automaticamente a obrigação de devolver o que o agricultor gastou.

O risco é maior quando o produtor utiliza crédito para custear a lavoura. A perda da posse não extingue, por si só, a dívida assumida com o banco. O agricultor pode ficar sem a área e continuar responsável pelo financiamento, enquanto tenta recuperar os prejuízos de quem lhe ofereceu a terra.

Antes de assinar, é necessário obter a matrícula atualizada e a certidão de inteiro teor de cada área. A numeração deve ser conferida com o mapa utilizado na negociação, porque uma mesma fazenda pode ser composta por várias matrículas e apenas parte delas estar envolvida em disputa.

A matrícula, contudo, não basta. O próprio caso julgado pelo STJ mostra que uma ação capaz de retirar a propriedade pode existir sem estar averbada no registro no momento da contratação. Por isso, a análise deve incluir certidões judiciais e pesquisa de processos em nome do proprietário, do espólio, da empresa ou de outros titulares ligados ao imóvel.

Também é necessário confirmar se quem assina tem poderes para arrendar toda a área. Em imóveis pertencentes a vários proprietários, empresas, espólios ou condomínios, a assinatura de apenas uma pessoa pode não ser suficiente. Procurações, autorizações judiciais e documentos societários precisam ser examinados.

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural e Cadastro Ambiental Rural ajudam a conferir área, localização e situação cadastral. Nenhum deles, isoladamente, comprova quem é o proprietário. Para esse fim, prevalece o registro imobiliário.

O contrato pode exigir que o arrendador declare todas as disputas conhecidas, comunique imediatamente novas ações e responda pelos prejuízos se perder a propriedade. Também deve prever a devolução antecipada de valores pagos, a destinação das benfeitorias e a forma de calcular gastos com uma lavoura interrompida.

Essas cláusulas não impedem a execução de uma decisão judicial nem obrigam o verdadeiro proprietário a aceitar o arrendamento. Sua função é deixar mais clara a responsabilidade de quem ofereceu a terra e facilitar uma futura cobrança.

O produtor deve guardar notas fiscais de sementes, fertilizantes, defensivos e combustível, contratos de financiamento, comprovantes de pagamento do arrendamento, mapas dos talhões, fotografias georreferenciadas e registros das operações realizadas. Sem documentação, até um direito legítimo pode se tornar difícil de cobrar.

A decisão do STJ não torna inseguro todo arrendamento rural. Ela mostra, porém, que o risco não termina com a assinatura. Antes de colocar dinheiro e máquinas na área, o agricultor precisa saber se quem lhe entregou a terra tem condições jurídicas de mantê-lo nela.

Fonte: Pensar Agro

O Brasil começa outubro com subsídio federal de R$ 2,12 por litro de diesel e combustível suficiente para atender à demanda nacional, segundo o governo. A garantia no papel, entretanto, ainda não chegou a todas as propriedades. No Rio Grande do Sul, por exemplo, produtores de arroz de Pedras Altas interromperam operações de plantio por falta do combustível.
Também há relatos de restrições e atrasos nas entregas na Metade Sul e no Vale do Rio Pardo. Em Pelotas e Restinga Seca, fornecedores consultados estavam sem diesel S500, utilizado em parte das máquinas agrícolas e geralmente mais barato que o S10.
A ocorrência ainda não provocou atraso generalizado da safra gaúcha. Até 24 de setembro, o plantio de arroz alcançava 155,6 mil hectares, equivalentes a 18% dos 861,8 mil hectares projetados para o ciclo 2026/27. O episódio mostra, contudo, que disponibilidade nacional não significa necessariamente combustível entregue na fazenda.
A Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis afirma não ter identificado risco de desabastecimento no Estado. A Petrobras também informa que os volumes contratados estão sendo fornecidos normalmente. Produtores que dependem de compras imediatas, sem contratos de fornecimento, são os mais expostos às restrições.
O problema surge no início da safra de verão. O Rio Grande do Sul está plantando arroz e preparando as áreas que receberão a soja em outubro. Em Mato Grosso, Paraná e outras regiões produtoras, a semeadura da oleaginosa já começou. A janela de trabalho é curta e pode ser ainda mais apertada pelas chuvas associadas ao El Niño.
Sem combustível, não param apenas as semeadoras. O diesel movimenta tratores usados no preparo do solo, pulverizadores, máquinas para distribuição de fertilizantes, caminhões que levam insumos à propriedade e veículos que abastecem as frentes de plantio. Uma interrupção de poucos dias pode obrigar o agricultor a semear fora do período mais adequado.
A dimensão do consumo agrícola ajuda a explicar a preocupação. A Companhia Nacional de Abastecimento projeta 49,3 milhões de hectares de soja na safra 2026/27. Estudos técnicos indicam que uma lavoura mecanizada utiliza entre 60 e 80 litros de diesel por hectare durante todo o ciclo, incluindo preparo, plantio, aplicações e colheita.
Aplicada à área projetada, essa faixa representa de aproximadamente 3 bilhões a 3,9 bilhões de litros somente para o ciclo completo da soja. O combustível não é consumido de uma vez, mas a demanda se concentra nos períodos de plantio e colheita. O cálculo também não inclui milho, arroz, algodão, cana, café, pecuária e transporte da produção.
Para outubro, o governo estima consumo nacional de 3,95 bilhões de litros de diesel. A oferta confirmada é de 3,978 bilhões, diferença de 28 milhões de litros. Além desse fluxo, o País possui estoque de 1,97 bilhão de litros, suficiente para aproximadamente 15 dias de consumo.
A reserva não é pequena quando entendida como proteção para falhas pontuais. Refinarias continuam produzindo e navios seguem trazendo combustível enquanto o estoque é utilizado. O volume seria insuficiente, porém, para compensar uma interrupção prolongada das importações ou uma desorganização regional da distribuição.
Mais de 25% do diesel consumido no Brasil vem do exterior. Em setembro, cerca de 80% das importações tiveram origem nos Estados Unidos. A possibilidade de o governo americano restringir as exportações aumenta a preocupação com novembro, quando o plantio da soja ainda estará avançando e crescerá o transporte de insumos.
A subvenção de R$ 2,12 por litro procura manter essas importações economicamente viáveis e impedir que toda a alta internacional seja repassada ao mercado brasileiro. Produtores e importadores habilitados devem descontar o valor no preço de venda e registrar a redução na nota fiscal. A agência reguladora acompanha as operações e efetua o pagamento do benefício.
O produtor rural não recebe o dinheiro diretamente. Seu ganho ocorre se o desconto atravessar distribuidoras e revendedores e chegar ao preço cobrado pelo combustível. A subvenção pode evitar uma alta maior, mas não significa redução automática de R$ 2,12 no valor pago pela fazenda.
O mecanismo também não resolve sozinho a falta regional. O subsídio atua sobre o preço e melhora a possibilidade de importação, mas não coloca caminhões-tanque na estrada nem obriga distribuidores a manter produto disponível em todos os municípios.
A diferença entre o preço praticado no Brasil e o custo da importação chegou a ser estimada em R$ 3,89 por litro em setembro. Nesse cenário, a subvenção de R$ 2,12 cobre apenas parte da distância e pode continuar deixando a compra externa pouco atraente para alguns agentes.
Para o agricultor, o resultado do programa deverá ser medido por dois critérios: preço e disponibilidade. Não basta o diesel subir menos se o combustível não estiver disponível durante a janela de plantio.
Os estoques nacionais e a oferta prevista afastam, por enquanto, o risco de uma escassez generalizada em outubro. As interrupções registradas no Rio Grande do Sul, entretanto, mostram que o desafio deixou de ser apenas projetar volumes nacionais. O diesel precisa chegar à propriedade no momento em que a máquina entra na lavoura.

Fonte: Pensar Agro